从二战后至今，韩国的城镇化率达到90%以上，取得的成绩和经验受到众多国家的关注。中国目前正在推进新型城镇化建设，当前遇到的高房价、拆迁等问题正是韩国二三十年前所经历过的。那么，二三十年后的中国城镇化会不会变成韩国现在的样子？

　　应中国国际交流协会邀请，韩国前建设交通部部长、韩国国家经营战略研究院（简称韩战研）院长崔钟璨7月20至24日率领数位实业家来华进行交流访问。在日前举行的中韩民间友好座谈会上，崔钟璨介绍了韩国城镇化建设情况及经验教训。

　　人口因素对住宅市场影响深远

　　崔钟璨说，韩国比中国较早经历了快速城镇化的过程。上世纪60年代时，韩国的城镇化率为40%，经历50多年的发展，现在已达到90%以上。全国有近一半人口集中在首都圈附近。随着人口的不断变化和城镇化的推进，韩国的产业结构也随之发生了变化。其中，服务业人口占比60%，农业人口占比由以前的40%下降到2.6%，而工业、矿业等约占30%。

　　人口的增长推动了住宅的建设，目前韩国的住宅普及率为101%，超过一人一户水平。住宅形态主要为公寓楼，全国有60%的人口居住在公寓中。汽车的普及率也很高，超过一家一车水平。

　　韩国在城镇化过程中，主要遇到住宅、交通、环境三个大问题。其中，住宅问题从整体来说已经解决。二三十年前，韩国也曾出现过房价飞速上涨的局面，和中国当前面临的情况相似。上世纪80年代末90年代初，韩国的住宅供给不充足，导致房屋售价和租赁价格大幅上升。究其原因是随着工业化、城镇化的推进，地方人口、农村人口不断涌入首都圈，使需求量大幅上升。住宅产品又拥有不同于其他产品的特色，即无法像工、农业产品一样从国外进口。而开发商买地、设计、经营、施工又会耗费较长时间，一时间韩国房价高企不下。对于消费者来说，房源越是紧张，越容易加剧他们的购买需求，由此导致房价节节攀升。针对房价上涨和居民强烈的购房需求，韩国政府采取了修建5个卫星城的方式来缓解供需矛盾。此举安抚了消费者的恐慌心理，他们愿意相信房价在今后可以稳定下来。

　　崔钟璨认为，政府要事先作好调研和准备。以韩国为例，上世纪80年代末90年代初，随着国民收入的不断增长，住房供给不足开始显现出来。供给不足的原因在于政府对房市的严格限制。举例来说，上世纪80年代初，韩国人均GDP为1500美元，10年后上升到人均5000美元。而同期的住房普及率仅由原来的71%增长到10年后的72%。

　　购买需求上升，政府的限制却没有放宽。由于韩国土地资源紧张，政府对农业用地更是严格管控，规定农业用地不可转变。政府不仅对买地、买建材、设计、经营、施工等各个环节要把控，特别是对公寓楼的价格也进行严格管控。后来韩国政府转变策略放宽限制，增建新城以扩大供给。政府规定在5个新城区中可以低价拿地盖房，并进行政府扶持。经过10年的发展，韩国房价开始稳定下来。

　　韩国房价不再上涨的另一个关键因素是，韩国目前处于高龄化、低出生率的严峻时期，在世界上属于生育率极低的国家之一，因此住房需求大幅下降。韩国在上世纪90年代达到住宅供求平衡后，于１９98年遭遇金融危机使得房价下跌。虽然后来稍有回升，但又再次遭遇2008年金融危机，房价又再度下降。目前，韩国许多人认为买房不仅没收益，而且房价还在不断贬值，人们宁愿租房生活，指望买房发财是不可能了。

　　人口因素对住宅的影响非常大。崔钟璨分析说，今后随着中国老龄化的加剧，独生子女政策效果显现，人民收入的提高以及中国户籍制度对人员的自由迁徙的限制政策等，都会对住宅市场产生影响。