从目前的情况看，我国经济在取得举世瞩目成就的同时，也面临突出的矛盾和问题，既体现在实体经济的结构性失衡上，又集中在资产市场和金融领域的风险上。中央指出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。这样，对资产泡沫的防控和资产市场的管理，就成为今年经济工作的一个重要主题。

　　严格控制房地产市场的投资性需求，促进房地产市场平稳健康发展

　　房地产市场已经成为中国第一大资产市场。按照“国家资产负债表”进行评估，匡算的存量房地产市场的规模约是存量生产设备总净值的4倍左右，按3%的收益率进行估算，每年要拿出15%左右的GDP用于支付存量房地产市场的收益需求（存量房地产不创造GDP，却要分享增加值）。从宏观上看，房地产市场已不能再作为投资品，以谋求价格溢价和作为资产市场的重要交易对象了，否则将导致资源的严重错配、风险的快速累积和实体经济的大量挤出。目前，对待房地产市场应坚持一个原则、两个理念和多策并举。

　　一个原则就是“房子是用来住的，不是用来炒的”。也即，房子是有用的、有益的，房地产行业仍是国民经济的重要构成行业，要随着中国经济的增长和城镇化的发展，而不断提升房子的质量和数量。但房子本身不能再作为资金炒作的对象，房子的居住性功能成为首要属性，并应围绕这一属性展开政策管理和市场引导。如在宏观上，要管住货币的投放规模和成本；在微观上，要支持合理自住购房的信贷需求，并严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　两个理念就是“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”，这也是稳中求进的方法论在房地产领域的重要体现。“抑制房地产泡沫”不是挤爆泡沫，是阻止泡沫进一步扩大，并逐步有序地做实房地产价值和理顺比价体系关系；而更进一步看，抑制的是房地产泡沫，而不是抑制房地产，要维护房地产行业发展的基本稳定，合理引导供给结构和转型模式，并保障行业发展的正常贷款和资金需求。“防止出现大起大落”的落点是房地产行业，而不是房地产价格。也即防止的是房地产行业和供给与需求的大起大落，而不是要将房地产价格稳定在什么水平，甚至是只升不降。从我国目前的情况来看，我国还有20个百分点的城镇化空间，涉及到2.6亿人口，同时还有1.8亿人口的异地工作的外来务工人员需要到城市里安居和生活，房地产价格与房地产市场之间存在正常的供求关系。因此，房地产行业存在良好的发展空间和出清条件，以涨价的方式激发投资性需求并不是“去库存”的唯一办法，甚至不是一个可持续的好办法。2017年《政府工作报告》（以下简称《报告》）强调，“让广大人民群众在住有所居中创造新生活”，即是将两个平衡的关系融合后的一种理性愿景。

　　多策并举则是强调当前房地产市场问题的复杂性。既要防风险，又要保平稳，还要去杠杆，并通过资产形态转化支持实体经济，绝非一项政策或一个措施能够应对，必须多管齐下，协同有序，进退有度，才能达成目标。首先，要将防风险放在第一位，全力推进房地产市场去库存。《报告》指出，“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求”，也即要转变去库存的理念，真正把房地产库存的减少与市场风险的化解统一起来，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。其次，要将去杠杆置于核心位置，创新房地产市场的组织模式和房地产企业的经营方式。积极推动房地产企业回归房地产开发服务商的本职，调整公司结构，将投融资环节进行独立和剥离，从高负债、高杠杆的重资产经营模式转变为重服务、重管理的轻资产经营模式，与房地产信托投资基金等外部股权、债权投资者协作开展房地产开发活动。第三，要将保平稳确定为房地产市场调控的基础要求，重点是推进房地产的分类调控。在具体安排上，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标；要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。分类调控的核心是“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。第四，要将通过资产形态转化支持实体经济发展，作为化解房地产泡沫的根本途径。根据房地产市场的运行情况，大力实施资产证券化，将存量房地产转化为流量投资，并进行投资引导；大力推进融资信托化，避免房地产企业的高杠杆风险并推进房地产有形形态和价值形态的分离，使房地产投资和投资房地产变成两个概念，以收益属性重构市场投资格局；深入推行投资基金化，将收益分享水平作为基金投资的第一指标，从而将房地产市场沉淀的资金引入实体经济，支持设备更新改造、创新驱动投入和企业转型发展。

　　坚持汇率市场化改革方向，正确认识汇率风险，保持人民币汇率在合理均衡的水平上基本稳定

　　人民币汇率问题在抑制资产泡沫和保持宏观经济平稳运行中越来越成为一个核心问题。从本质上看，汇率就是用另外一种货币所标示的本币价值，这与用商品来标示货币价值、用收益率来标示货币价值具有内在的一致性，也即汇率是货币价值的重要表现形式，并与货币的购买力水平（购买力平价）和收益率水平（利率平价）有着直接联系。由于货币价值既是资产领域的核心问题，又是生产层面的定价基础，所以汇率问题也深入影响到我国资产市场的平稳运行和生产体系的良好运转。

　　我国当前面临着较为复杂的人民币汇率形势。一方面，美元新一轮加息几成定局，作为全球储备货币必然对我国作为贸易和投资大国的汇率产生影响；另一方面，人民币汇率政策也处于改革和完善之中，货币供应方式的创新和“一篮子”货币参照系的构建，都将在汇率运行上导致新的矛盾和风险。当前，汇率政策应从汇率水平、波动区间和人民币的国际支付地位三个方面进行有效的调控和管理。《报告》指出，“要坚持汇率市场化改革方向，保持人民币在全球货币体系中的稳定地位”。

　　在汇率水平上，要保持人民币在合理均衡的水平上基本稳定。这一目标包括三个方面的具体要求：一是要建立人民币均衡汇率水平的评价机制，为人民币汇率管理提供较为清晰的目标；二是要完善“一篮子”货币的构成币种和权重体系，为人民币汇率运行提供较稳定的“货币锚”；三是确定汇率“适度”的概念和导向方向，是国际收支平衡，还是国内资产平稳，还是出口有效激励等，供市场主体自发调整和形成合力。《报告》对上述要求均有回应，如强调要“推进国际贸易和投资自由化便利化”，“国际收支基本平衡”，即是将贸易和投资对汇率的要求纳入“均衡”的评价框架，并对“适度”确定了国际收支基本平衡的内核。

　　在波动区间上，要适当增加汇率弹性，坚持汇率市场化的改革方向。也即允许人民币汇率的波动幅度适当加大，并实现以合理均衡汇率为中心，以管理浮动改革为方向的人民币汇率区间调控和市场定价。央行表示，2017年随着中国经济企稳健康，国际上对中国经济有信心，汇率市场化改革将获得良好的环境和条件，“汇率自动会有稳定趋势，政策没有大变化，监管会更加精细，汇率是不断变化的，谁也不能准确预期，正常的汇率波动是常态的”。

　　在人民币的国际支付地位上要保持稳定。人民币国际支付地位的稳定要满足充足性、稳定性和流动性的要求。充足性即世界市场上拥有较多的人民币计价的资产头寸和货币数量；稳定性即人民币在国际金融市场上的利率水平和借贷成本应处于适度稳定区间；流动性则要求人民币在金融市场上提供较为丰富的交易手段、避险工具和衍生产品，并提供面向市场的国际清算和再投资等服务。《报告》在“保持人民币在全球货币体系中的稳定地位”前加上了汇率市场化的要求，即是对开放经济环境下，坚持充足、稳定和流动的要求，人民币汇率管理和国际支付能力全面提升。

作者闫坤系中国社会科学院农村发展研究所党委书记、副所长、研究员；张鹏系中国财政科学研究院研究员、经济学博士。